საცხოვრებელი და მშენებლობა

საქსტატის წლიური მონაცემები მშენებლობის ნებართვებზე, ექსპლუატაციაში მიღებულ ობიექტებზე და საცხოვრებლის ფასებზე — ოთხ გვერდზე, და ცალკე გვერდი საქართველოსა და თითოეული რეგიონისთვის. მშენებლობის ნებართვები და ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტები: გაცემული ნებართვებისა და ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების რაოდენობა და ფართობი 2006–2025 წლებში, ჯამურად და შენობის თითოეული ტიპისთვის. საცხოვრებლის ფასები: საქსტატის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი (2020 წლის საშუალო = 100) ყველა საცხოვრებლის, ბინებისა და კერძო სახლებისთვის 2020–2025 წლებში და თბილისის ათ უბანში ახალაშენებული ბინებისა და კერძო სახლების ერთი მ²-ის შეთავაზების ფასი 2021–2025 წლებში. რეგიონები: ნებართვები და ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტები 11 რეგიონისთვის; საქართველოსა და თითოეული რეგიონის გვერდზე ნაჩვენებია ყველა შენობა და საცხოვრებელი შენობები, 2006–2025 წლებში. მუნიციპალიტეტები, კვარტალური მონაცემები, 2026 წელი და მშენებლობის ღირებულების ინდექსი ამ გვერდებში არ შედის.

მონაცემები საქსტატის ექვსი ფაილიდანაა. ნებართვები და ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტები: ნებართვები რეგიონების მიხედვით (0503EN020101), ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტები რეგიონების მიხედვით (0503EN020103) და შენობის ტიპების მიხედვით ორი წლიური ცხრილი — ერთი ნებართვებისთვის (0503EN020102c) და ერთი ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტებისთვის (0503EN020104b), საიდანაც აღებულია რეგიონების საცხოვრებელი შენობებიც. საცხოვრებლის ფასები: საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი 2020 წლის საშუალოსთან შედარებით და უძრავი ქონების ფასები თბილისის უბნების მიხედვით. საქსტატის მეტამონაცემების (სერტიფიცირებულია 2026 წლის 30 აპრილს) თანახმად, ნებართვებისა და ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების გამოკვლევა მოიცავს მშენებლობაზე ნებართვის გამცემ ყველა ორგანოს — ადგილობრივ არქიტექტურულ სამსახურებს, ურბანული დაგეგმარების სამსახურებსა და ზედამხედველობის სამსახურებს — და საქართველოს მთელ ტერიტორიას, გარდა ოკუპირებული რეგიონებისა, 2006 წლიდან. მეტამონაცემების თანახმად, მონაცემები ეყრდნობა ამ სამსახურების მიერ მოწოდებულ ინფორმაციას. საქსტატი მათ კვარტალურად აგროვებს; გვერდები წლიურ მონაცემებს აჩვენებს.

მონაცემები მშენებლობაზე გაცემული ნებართვების და დამთავრებული მშენებლობის შესახებ (საქსტატის მეტამონაცემები, ქართული)

მონაცემები მშენებლობაზე გაცემული ნებართვების და დამთავრებული მშენებლობის შესახებ (საქსტატის მეტამონაცემები, ინგლისური)

საქსტატის მეტამონაცემების განმარტებით, მშენებლობის ნებართვა არის „ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი, რომელსაც გასცემს უფლებამოსილი ორგანო კანონმდებლობით დადგენილი წესითა და ფორმით“. ნებართვაში მიეთითება, სხვა მონაცემებთან ერთად, ნებართვის გაცემის თარიღი და მშენებლობის ვადები, შენობა-ნაგებობის ფუნქციური დანიშნულება და სამშენებლო პირობები. საქსტატი ამატებს: „მშენებლობაზე გაცემული ნებართვები მოიცავს როგორც ახალ მშენებლობას, ისე რეკონსტრუქციას“.

ექსპლუატაციაში მიღება საქსტატის განმარტებით არის დასრულებული მშენებლობის სამშენებლო/სანებართვო პირობებთან შესაბამისობის საბოლოო დადგენა და უფლებამოსილი ორგანოს მიერ ობიექტის ვარგისად აღიარების შესახებ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემა. საქსტატი ამატებს: „დასრულებული ობიექტები მოიცავს მხოლოდ ექსპლუატაციაში მიღებულ ობიექტებს“.

ფართობი არის ნებართვების ან ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების საერთო ფართობი კვადრატულ მეტრებში, ისე, როგორც საქსტატი ბეჭდავს; მეტამონაცემები საერთო ფართობს უფრო დაწვრილებით არ განმარტავს. საცხოვრებელი შენობები საქსტატის ცხრილების სვეტია „საცხოვრებელი შენობა“. საქსტატის შენიშვნის თანახმად (2022–2025 წლების ნებართვების ცხრილებში): „საცხოვრებელ შენობებში შედის მრავალფუნქციური დანიშნულების და ინდივიდუალური საცხოვრებელი შენობები“.

საქსტატი ნებართვებისა და ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების ცხრილებს „დეკლარირებულ მონაცემებს“ უწოდებს. მისი მეტამონაცემების თანახმად, მონაცემები ეყრდნობა ნებართვის გამცემი არქიტექტურის და ზედამხედველობის სამსახურების მიერ მოწოდებულ მონაცემებს. Fiscal.ge ციფრებს ისე აჩვენებს, როგორც საქსტატი აქვეყნებს, და არაფერს ასწორებს.

ნებართვების ტიპების მიხედვით 2012–2025 წლების ყოველი წლიური ცხრილის ქვეშ საქსტატი შენიშვნას ამატებს, რომ განსაკუთრებული მნიშვნელობის შენობა-ნაგებობებზე ნებართვებს სხვა ორგანო გასცემდა: 2012–2015 წლებში — ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრო (58, 54, 63 და 60 ნებართვა), ხოლო 2016 წლიდან — სსიპ ტექნიკური და სამშენებლო ზედამხედველობის სააგენტო (2016–2025 წლებში: 75, 87, 87, 94, 74, 91, 73, 50, 61 და 69 ნებართვა). 2025 წლის შენიშვნა ქართულ რედაქციაში ასეა: „გარდა ამისა, 2025 წელს სსიპ ტექნიკური და სამშენებლო ზედამხედველობის სააგენტოს მიერ განსაკუთრებული მნიშვნელობის შენობა–ნაგებობების მშენებლობა–რეკონსტრუქციაზე გაცემულია 69 ნებართვა“. შენიშვნა ციფრს გვაძლევს, მაგრამ პირდაპირ არ ამბობს, შედის თუ არა ეს ნებართვები ცხრილებში; ქართული რედაქცია ციფრს სიტყვებით „გარდა ამისა“ იწყებს. გვერდები საკუთარ ციფრს არ ამატებს.

ნებართვა და ექსპლუატაციაში მიღება შენობის ორი სხვადასხვა ეტაპია. საქსტატის განმარტებით, ნებართვაში მითითებულია მშენებლობის ვადები და სამშენებლო პირობები, ხოლო ექსპლუატაციაში მიღება დასრულებული შენობის სანებართვო პირობებთან შესაბამისობის საბოლოო დადგენაა. ამიტომ ერთ წელს ექსპლუატაციაში მიღებულ შენობას ნებართვა შეიძლება უფრო ადრინდელ წელს ჰქონოდა გაცემული, ხოლო ერთ წელს გაცემული ნებართვა მომდევნო წლებში დასრულდეს. საქსტატი თითოეულს მისი დადგომის წელს ითვლის. გვერდები ნებართვებსა და ექსპლუატაციაში მიღებულ ობიექტებს ერთმანეთს არ აკავშირებს, ერთს მეორეს არ აკლებს და წელი წელთან არ ადარებს.

საქსტატი ნებართვებსა და ექსპლუატაციაში მიღებულ ობიექტებს შენობის ტიპების მიხედვით ყოფს. მისი სვეტების რიგი წლიდან წლამდე იცვლება, ამიტომ გვერდები ტიპებს სახელით ადგენს და ყოველ წელს ერთსა და იმავე რიგში ჩამოთვლის: საცხოვრებელი შენობები, სავაჭრო ობიექტები, ადმინისტრაციული შენობები, სასტუმროები, კაფე-ბარები და რესტორნები, სამრეწველო და სასაწყობო შენობები, სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების ობიექტები, ავტოგასამართი სადგურები, ავტოსადგომები, სასწავლო დაწესებულებები, სკოლამდელი დაწესებულებები, ჯანმრთელობის დაცვის ობიექტები, სპორტული ნაგებობები და მოედნები, კულტურის დაწესებულებები, აფთიაქები, ბავშვთა დასასვენებელი ბანაკები და სხვა. საქართველოსთვის გვერდები თითოეულ ტიპს აჩვენებს, რეგიონისთვის კი მხოლოდ მის ჯამს და საცხოვრებელ შენობებს.

სადაც საქსტატს ამა თუ იმ წელს ტიპისთვის სვეტი არ დაუბეჭდავს, ის წელი ხარვეზია და არა ნული. სკოლამდელ დაწესებულებებს სვეტი არ აქვთ 2008 წლის ნებართვების ცხრილში და ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების 2006, 2009, 2011, 2012 და 2021 წლების ცხრილებში; ამ წლებში დანარჩენი ტიპები საქართველოს ჯამს შეადგენს. ბავშვთა დასასვენებელ ბანაკებს სვეტი აქვთ მხოლოდ 2022 და 2023 წლების ნებართვების ცხრილებში, ხოლო ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების ცხრილებში ასეთი სვეტი არ არის, ამიტომ ეს ტიპი ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების გვერდზე არ ჩანს.

რეგიონები საქსტატის 11 რეგიონია: თბილისი, აჭარა, გურია, იმერეთი, კახეთი, მცხეთა-მთიანეთი, რაჭა-ლეჩხუმი და ქვემო სვანეთი, სამეგრელო-ზემო სვანეთი, სამცხე-ჯავახეთი, ქვემო ქართლი და შიდა ქართლი. ყოველ წელს მათი ჯამი საქართველოს მაჩვენებელს უდრის: რაოდენობა — ზუსტად, ფართობი — არაუმეტეს 1 მ²-ის სხვაობით. 2024 წელს სხვაობა ზუსტად 1 მ²-ია: რეგიონების ნებართვების ფართობი საქართველოსაზე 1 მ²-ით ნაკლებია, ხოლო ექსპლუატაციაში მიღებულის — 1 მ²-ით მეტი. ორივე ნაჩვენებია ისე, როგორც საქსტატი ბეჭდავს.

ზოგ რეგიონსა და წელს საქსტატი საცხოვრებელ შენობებს „…“ (მონაცემი არ არის) უწერს, თუმცა რეგიონის ჯამს ბეჭდავს: ექსპლუატაციაში მიღებული საცხოვრებელი შენობები კახეთსა და სამეგრელო-ზემო სვანეთში 2006 წელს და რაჭა-ლეჩხუმსა და ქვემო სვანეთში 2010 და 2011 წლებში. ეს წლები ხარვეზია და არა ნული. რეგიონის საცხოვრებელი შენობები მის ჯამს არასდროს აღემატება.

საქსტატის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსის ბაზაა 2020 წლის საშუალო, 100, და ის მოიცავს ყველა საცხოვრებელს, ბინებსა და კერძო სახლებს. რადგან ბაზა 2020 წლის საშუალოა და არა ერთი კვარტალი, 2020 წლის IV კვარტალში ინდექსი 107.2-ია და არა 100; 2025 წლის IV კვარტალში — 159.4.

ყოველი წლისთვის ნაჩვენებია საქსტატის IV კვარტლის მნიშვნელობა და არა წლის ოთხი კვარტლის საშუალო. საქსტატი ინდექსსა და უბნების ფასებს კვარტლების მიხედვით აქვეყნებს; გვერდები ყოველი წლის მხოლოდ IV კვარტალს აჩვენებს, ზუსტად ისე, როგორც არის, და დანარჩენი კვარტლებიდან არაფერს ითვლის. წელი ჩნდება მხოლოდ მაშინ, როცა მისი IV კვარტალი გამოქვეყნდება, ამიტომ 2026 წელი არ ჩანს, სანამ საქსტატი მას არ გამოაქვეყნებს. კვარტალური მონაცემები საქსტატის ვებსაიტზეა.

თბილისის უბნების ფასები შეთავაზების ფასებია და არა გაყიდვის ფასები. ცხრილის ქვეშ საქსტატის შენიშვნის თანახმად, ცხრილში წარმოდგენილია თბილისის უბნების მიხედვით ახალაშენებული ბინების (მეორე ფურცელზე — კერძო სახლების) 1 მ²-ის მედიანური ღირებულება; ეს ფასი გასაყიდ, ე.წ. შეთავაზების ფასს (offer price) წარმოადგენს, ხოლო მონაცემები ვებგვერდებიდან ინფორმაციის ავტომატური ჩამოტვირთვით (web scraping) და ფასების მედიანური მნიშვნელობის გაანგარიშებით მიიღება. შეთავაზების ფასი არის ფასი, რომლითაც საცხოვრებელი გასაყიდად არის შეთავაზებული, და არა ფასი, რომლითაც გაიყიდა.

ცხრილი მოიცავს მხოლოდ თბილისის ახალაშენებულ ბინებსა და კერძო სახლებს. გვერდები არ აჩვენებს ძველი საცხოვრებლის ან თბილისის გარეთ მდებარე ქონების ფასს კვადრატულ მეტრზე. უბნების ფასები და ფასების ინდექსი საქსტატის სხვადასხვა მწკრივია — ერთი ლარებშია მ²-ზე, მეორეს 2020 წლის ბაზა აქვს — და გვერდები მათ არ აერთიანებს. ფასები ნაჩვენებია მთელ ლარებში, როგორც საქსტატის უჯრებში ჩანს.

Fiscal.ge ამ გვერდებზე არაფერს ითვლის: არც საშუალოებს, წილებს, ზრდის ტემპებს, სხვაობებს და ჯამებს, არც გამოტოვებულ მნიშვნელობებს ავსებს. ყველა მნიშვნელობა საქსტატისაა და საქსტატის ერთეულშია: ნებართვებისა და შენობების რაოდენობა — მთელი რიცხვებით; ფართობი — მ²-ში, რომელიც გრაფიკებში, ცხრილებსა და სიებში ნაჩვენებია ათას მ²-ში ერთი ათწილადით, ხოლო გვერდის სათაურის ქვეშ მოცემულ ხაზში — მლნ მ²-ში (მილიონზე ნაკლები — ათას მ²-ში); ფასების ინდექსი — ერთი ათწილადით; ფასები — მთელ ლარებში მ²-ზე. წელი, რომლის მნიშვნელობაც არ არის, გრაფიკზე ხარვეზია, ცხრილში — ტირე, Excel-ში — ცარიელი უჯრა და არასდროს ნული. საქსტატის 2026 წლის იანვარ-ივნისის სვეტი და მისი კვარტალური ცხრილები ნაჩვენები არ არის. გვერდები ციფრებს აღწერს და მათი ცვლილების მიზეზებს არ ასახელებს.

გამოქვეყნებულია 3,222 მნიშვნელობა 181 სერიისთვის. თითოეული ხელახლა იკითხება საქსტატის ორიგინალი ფაილის უჯრიდან ორი დამოუკიდებელი პროგრამით, ხოლო ორიგინალი ფაილები მოწმდება მათი აღრიცხული ციფრული ანაბეჭდებით. შემოწმებები ასევე მოითხოვს, რომ ყოველ წელს 11 რეგიონის ჯამი საქართველოს მაჩვენებელს უდრიდეს და ტიპების ჯამი — საქართველოს ჯამს, რაოდენობა — ზუსტად, ფართობი — არაუმეტეს 1 მ²-ის სხვაობით; ტიპების მიხედვით თითოეული ცხრილის ჯამი საქართველოსა და თითოეული რეგიონის რეგიონულ ფაილს ემთხვეოდეს (960 უჯრა); რეგიონის საცხოვრებელი შენობები მის ჯამს არასდროს აღემატებოდეს; და გამოქვეყნებული საყრდენი მნიშვნელობები საქსტატის მონაცემებს ემთხვეოდეს: 2025 წელს 11,578 ნებართვა 11,397,190 მ²-ზე და 3,393 ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტი 3,509,126 მ²-ით; 2025 წლის IV კვარტალში ფასების ინდექსი 159.4, ხოლო ვაკის ბინებისთვის — 5,874 ლარი მ²-ზე. 2026 წლის ან IV კვარტლისგან განსხვავებული კვარტლის მნიშვნელობა არ მიიღება. სატესტო გაშვებებით მოწმდება, რომ შეცვლილი, გადანაცვლებული ან გაცვლილი მნიშვნელობები აღმოჩნდება.

ხელმისაწვდომია 2026 წლის 16 ოქტომბერს მოპოვებული საქსტატის 21 ორიგინალი: ექვსი ფაილი, რომლებსაც გვერდები ეყრდნობა, ორი zip ფაილი, რომლებშიც ტიპების მიხედვით ცხრილებია, მუნიციპალიტეტების ფაილი და ორი კვარტალური ფაილი ტიპების მიხედვით, ფასების ინდექსის კიდევ ორი ფაილი, მშენებლობის ღირებულების ინდექსის სამი ფაილი, ორი რეგიონული ფაილი (მშენებლობა რეგიონების მიხედვით და საცხოვრებლების ინფრასტრუქტურა) და საქსტატის სამი გვერდის ასლი, რომლებიც ამ ფაილების უმეტესობას ბმულებით აერთიანებს. ექვსი ფაილი გვერდების მნიშვნელობებს იძლევა; დანარჩენი მითითებისთვის ინახება და მათგან მნიშვნელობა არ იკითხება. ნებართვებისა და ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების საქსტატისეული მეტამონაცემები ზემოთ ბმულითაა მითითებული და არ არის დაარქივებული. HTML გვერდები ჩამოიტვირთება როგორც ტექსტური ფაილები. Excel მიჰყვება არჩეულ სერიებსა და წლებს და ჩამოთვლის მათ წყარო ფაილებს.